房屋本身的结构复杂,并且每个组成部分相互作用,互相影响;有的构成能够持续房屋的整个寿命(如房屋的地基等),有的需要定期更换(如暖炉、屋顶瓦片、热水器的等)。在加拿大房时,我们需要对自己所买的房子有个清晰的认识,以便做到日后使用与维护过程中能够心中有数。

通常来说,房屋分成十大系统:屋顶(Roofing, Flashing and Chimneys)、结构( Structure)、外部(Exterior)、电(Electrical)、采暖(Heating)、空调(Cooling)、保温和通风(Insulation and Vent)、水(Pluming)、内部(Interior)和电器(Appliances)。在验房过程中,除了电器不在验房的范围之内,验房师会对屋顶、结构等九个系统进行问题检查,概括起来大概有1800多个问题点,我根据工作实践总结出100个房屋常见问题。在买房过程中您将这100个问题搞清楚了对您将要买的房子的状况也就基本掌握了。

1.屋顶(Roofing, Flashing and Chimneys)

屋顶分为陡屋顶和平屋顶,陡屋顶常用的材料为沥青瓦片(Asphalt shingle),平屋顶多见于商业及工业物业,所用材料一般为built-up 的材料。屋顶越陡,越不容易积水,能够持续使用的时间就有可能会越长。

关于屋顶常见的问题如下:

1.瓦片的使用寿命一般为13-15年,现在的瓦片用了多少年了?

2.瓦片是否有卷边、成杯状、缺片、破损、多层等现象?

3.瓦片上的黑色颗粒是否几乎全掉了,是否有老化的迹象?

4.所有穿过屋顶的部分如烟囱、天窗、通风口等与瓦片交叉处的四周是否有金属或橡胶的防水板(Flashing)?这些防水板是否有翘起、松了的迹象?

5.所有瓦片与墙体的交叉处以及屋顶Valley处是否有防水板?防水板是否有翘起、松了的迹象?

6.所有穿过屋顶的部分如烟囱、天窗等是否破损、在漏水或者有漏水的痕迹?

7.屋檐处是否有部件缺失、破损,洞等?

8.两块落水槽(Gutter)交叉处的缝是否在漏水?

9.冬天是否能看见屋檐处有冰坝?

10.平屋顶是否有积水?

2.结构(Structure)

结构是房屋的骨架,其中包括地基(Foundation and footing)、地面(Floors)、墙(Wall)和屋顶(Roof)。检验结构好坏的标准是其能够多好程度地保持稳固不动。

在离房子较远处看房屋整体结构:

1.房屋主体结构有无明显的倾斜?房屋屋顶有无明显的下陷、倾斜?后院如果有升起的Deck检查是否倾斜、下陷等?

沿着房子转一圈,仔细观察地基及外部墙体:

2.房屋四周有没有因为地基沉降而引起较大的缝隙,如台阶与墙体交叉处等?

3.地基有没有较大的裂缝,甚至能看见裂缝贯穿了墙体的里外?(当看到外面有裂缝时,建议去地下室相应的位置察看是否也有裂缝)

4.地基是否有补过的痕迹、或者重新做过防水?

5.墙体是否有很大的裂缝、不规则的裂缝、水平的裂缝等?

6.外墙上的门和窗户的过梁(Lintel)是否有下陷的迹象,是否锈了或者腐烂了?

7.是否有大树离房子很近?

走进地下室看地基:

8.地下室的地基是否有裂缝、风化、漏水、水迹、发霉等?

9.地下室地基是否有补过的痕迹?

10.地下室挨着地基处的地面是否有水迹、发霉、风化等现象?

如果条件允许的话,建议你在阁楼的入口处,看阁楼:

11.屋面板(Sheathing Board)是否有水迹、发霉、破损等?

12.屋顶的椽和桁(Rafters/trusses)有没有塌陷、破损、连接处松、腐烂等现象?

3.外部(Exterior)

在购买房屋时,房屋外部需要检查的内容项很多,一般包括:屋顶下水系统、外墙、窗户外部、门、地下室入口、门廊、露台、阳台、地势、车道、步行道、车库和车门。

在我们验房过程中,房屋外部是最经常发现问题的部分之一。很多问题看起来很小,看起来好像暂时没有太大影响,比如下水槽被堵了、下水槽连接处漏水、挨着墙角部分的地势不平(地势由外往墙角部分越来越低)等。但这些小问题如果不及时发现、及时进行维护或修补,有可能导致更大的问题。

在购买房屋时,针对房屋外部这个部分需要重点关注以下可能存在的问题:

1.下水槽(Gutter)是否松了?两片下水槽连接处的缝是否在漏水?下水槽里是否有很多树叶及其他杂物?

2.下水管(Downspout)是在往地上排,而不是往地下排水?下水管排水处是否远离墙角(标准要求大概6尺远)?

3.地下室的窗户是否离地面有足够高的距离(为防止雨水等通过窗沿渗透到地下室,建议地下室窗户离地面最少8寸高)?

4.窗户外框是否有腐烂迹象?窗户和门上面的过梁(Lintel)是否生锈?窗户和门框是否需要重新刷漆?

5.门廊、露台和阳台的扶手、栏杆是否缺失?是否松了?是否太低了?

6.升起来的露台(Raised deck or patios)是否倾斜?柱子是否有腐烂、大的裂缝等迹象?

7.房屋前面和后院的地势如何?是平的,或是走向朝向房屋外侧,朝向房屋(朝向房屋容易导致下大雨时往地下室灌水)?挨着墙角部分的地势有否有小块的不平整,造成墙角部分容易积水?

8.外墙部分如果是木头或塑料的话是否有腐烂、掉漆、破损、裂缝等迹象?外墙部分如果是砖、石头或者水泥的话是否有大的裂缝、不规则形状的裂缝、风化等迹象?Foundation是否离地面有足够的距离,保证外墙的材料(砖、木头等)离地面有8寸的距离?

9.车道和步行道是否有不平整、破损等现象?

10.车库门如果有自动开关,安全感应器是否正常工作?

4.给排水系统(Plumbing)

给排水系统在房屋中的作用显而易见,然而大部分的水管都被隐藏在墙内、天花板以及地下。漏水、渗水以及水管堵塞是给排水系统最常见的问题,也由于其隐蔽性,导致有些问题不能在第一时间发现。

在购买house时,针对房屋给排水系统这个部分需要重点关注以下的问题:

  1. 供水是市政供水还是独立供水(井水、湖水等)?废水处理是市政的还是独立的化粪池系统?(市政不提供给排水服务的农村以及部分老房子会有独立的供水及化粪池系统,需要专人进行检测,并定期维护)
  2. 供水的水压够不够?尤其在二层及以上房屋水压够不够?
  3. 供水的主阀门(Main water shutoffvavle)在什么地方?主开关阀处有没有漏水、生锈等?
  4. 供水的管道是铜管、还是塑料管?
  5. 后院及前院用来浇水的阀门(Outdoor faucet, 也叫Hose Bibs)在哪里?并在室内(地下室或厨房等)相应位置寻找,关闭这个水阀的开关(Shut off Valves for outsidefaucets)在哪里?
  6. 浴缸、淋浴房、马桶等有有没有漏水、堵塞等情况?
  7. 洗手池、厨房的洗碗池以及洗衣房的洗衣池有没有漏水、堵塞,冷热水有没有装反?
  8. 热水炉、洗碗机、洗衣机、带制冰功能的冰箱有没有漏水?
  9. 带有抽水泵(Sump pump)的房子,抽水泵正常运转吗?(可打开盖子往里面加水来测试是否正常工作)
  10. 抬头看每一层1的天花板,仔细查看是否水印、被水泡坏过的痕迹?如有,了解什么时候漏过水并注意持续观察。

5.电(Electrical)

电是房屋中重要的组成部分之一,它为房屋提供照明及能源。如果没有电,房屋的舒适程度将大大降低。然而,如果没有正确的安装,电又是很危险的。由于电的不可视性以及安装的线路大都隐藏起来看不见,这就要求我们在买房过程需要对电需要有一些基本的认识。

常见的问题如下:

1.电流量有多大?

(注:60 Amps, 100 Amps, 200 Amps,400 Amps? 一般来说100 Amps 的电流供一个家庭的使用;200 Amps的电流常见于较大的房屋;60 Amps电流的房屋在一些很老的房子里发现,大部分已经进行过升级改造。)

2.主电表的位置在哪里?是fuse还是breaker?

3.配电线是铜线还是铝线,还是既有部分铜线也有部分铝线?

(注:如果房子是fuse的电表盘又有铝线,在购买房屋保险的时候可能会要求出具ESA的认证报告,在购买这种房屋的时候建议提前和保险经纪联系)

4.房子里有多少个一氧化碳探测器和烟雾探测器?

(注:要求每一层必须要有烟雾探测器,如果该层有卧室或者gas stove, gas fireplace或者gas furnace等使用gas的设备则必须安装一氧化碳探测器。一般10年左右更新一次。)

5.如果房子比较老(1950年以前),检查是否有Knob-and–Tube线路?

(注:这种线路由分开的一黑一白两根线组成,由于缺少地线以及安装时穿过wood framing,通常容易导致过热、松动、受损等问题。)

6.房子是否有过线路改造或者电表盘的更新?

(如果是老房子,可能之前用的是knob-and-tube的线路或者是fuse的电表盘,如果卖家了进行了更新检查是否有改造后废弃却没有移走的线路?)

7.检查整个房屋是否有废弃的线路或着已经破损的线路?

8.如果顶层装有Pot lights,在阁楼里检查线路是否用有裸露的接头?

(在阁楼里要用铁盒子进行保护)

9.检查所有的灯和开关是否正常?

10.检查插座是否正常?卫生间、厨房或着外墙的插座是否是GFCI类型?

供暖系统的作用显而易见,然而评价供暖系统运转的好不好却不是那么容易。一个设计合理的供暖系统不仅能够为房屋提供足够的暖气,并且还要求是可靠的、费用低并高效运转; 它能够快速响应并启动为整个房屋提供热源,并且是安全的。然而,从目前来看并没有一个系统能够完美地达到所有的功能要求。

6.供暖(Heating)

供暖(Heating)常见的问题如下:

1.供暖的类型是什么:Furnace, Boiler?

2.暖气的扩散是哪种类型:Baseboard, Radiators,Convectors, Baseboard, Hot Water radiant piping 或者是Duct and Registers?

3.供暖的能源是什么:Electrical, Gas, Oil,Propone? 如果是Oil则一定要检查Oil tank 在什么位置?有无泄露?

4.家里有无壁炉?如果有的话是哪种类型:Gas fireplace, Woodfireplace, Electrical fireplace?

5.如果是Furnace, 判断是中效炉还是高效炉?

(中效炉用金属管排废气,高效炉使用黑色的或则白色的塑料管排废气)

6.暖炉使用多少年了?离期望的使用寿命还有多少年?

(一般来说暖炉到了期望的使用寿命更加容易坏,到了期望的使用生命并不是就一定要换。中效炉或者boiler的期望使用寿命大概在20-25年,高效炉的期望使用寿命大概在15-20年,如何判断暖炉的寿命和大小请打开网站www.taihe.ca查阅相关文章)

7.暖炉的大小是否合适?

(一般来说没平方英尺的房子大概需要30 BTU/hr大小的暖炉,例如一个2000尺的房子,则大概需要60,000 BTU/hr大小的暖炉。如何判断暖炉的寿命和大小请打开网站www.taihe.ca查阅相关文章)

8.如果室外温度低的话,打开Furnace检查是否正常运行?是否有

很大的噪音,或者不断地每隔几分钟就停止运行并重新启动?

9.检查每个通风口是否足够的暖气出来?回风口是否足够?

10.房屋是否有烟囱?烟囱是否还在用?并且检查烟囱是否漏水?

7.制冷(Cooling)

加拿大房屋常用的制冷系统有两类:Air conditioning或者Heat Pump.通俗一点讲,Air conditioning只管制冷,不能加热;Heat Pump既能制冷又能供暖,有点类似于中国国内用的挂式空调机。

然而这些系统的工作原理都是一样的,它们将热气从相对冷的空间转移到相对暖的空间。在夏天,它们将房屋里的热气转移到室外;冬天,Heat Pupms 正好相反,它们将室外的热气转移到室内。

因此不管是AC还是Heat Pump 都是由室内机和室外机两个部分组成。

需要指出的是AC的室外机一般常见于墙外,而室内机则在furnace的上面,因此AC 和furnace共用一个duct 系统、出风口(register)和回风口(grill)。因此不管是夏天还是冬天,我们都要定期更换furnace filter。

制冷常见的问题如下:

1.制冷的类型是什么:Air conditioning, Heat Pump?

(heat pump 常见于没有安装duct系统的老房子,或者作为较大房屋的补充制冷的设备)

2.空调使用多少年了?离期望的使用寿命还有多少年?

(一般来说空调到了期望的使用寿命更加容易坏,到了期望的使用生命并不是就一定要换。空调期望使用寿命大概在15-18年,如何判断空调的寿命和大小请打开网站www.taihe.ca查阅相关文章)

3.空调的的大小是否合适?

(一般来说1Ton的空调大概能供700-1000平方尺的房子使用,例如一个2000尺的房子,则大概需要2 Tons大小的空调。如何判断空调的寿命和大小请打开网站www.taihe.ca查阅相关文章)

4.打开空调,看室外压缩机是否运作正常?是否有很大的噪音或者很强烈的震动?

5.打开空调,检查室外压缩机是否频繁启动?或者一直在转动?

6.打开空调,检查室内的冷凝机周边是否出现漏水或者水迹?

7.检查每个室内回风口和出风口是否足够多?

8.检查每个出风口是否有足够的冷气?

8. 内部(Interior)

检查房屋内部,最主要的是与漏水相关的问题。通常来说,内部问题的显现为房屋结构问题提供了线索,是最早能发现漏水问题的区域。房屋内部与房屋本身的质量、状况以及房屋维护的好坏程度息息相关。检查房屋内部与检查外部一样,需要关注的内容的很多,最主要的部分有:门窗的室内部分;天花板(ceiling);地面;墙;楼梯;地下室和狭窄空间以及电器等。

内部常见的问题如下:

1.检查每一层以及地下室的天花板,重点检查是否有水渍或者修补的地方。

(如果是一层和地下室的天花板发现有水渍或修补的地方,则看楼上相应位置是否有洗手间、洗衣房以及厨房等,如果是则怀疑为漏过水,这时候要看打开相应的水阀检查是否还在继续漏,验房师在检查时会用湿度检测仪来检测湿度如何。)

2.检查所有的内墙上是否有水渍,是否被水泡坏,是否补过或者是否有大的裂缝?

3.检查所有的地板是否有水渍、是否被水泡坏,是否缺片,是否翘起,是否松动或者是否老坏?

4.检查并尝试打开每一扇能打开的窗户。检查玻璃是否漏气、是否有裂缝;检查窗框是否有水迹或者正在漏水;检查每个能打开的窗户是否能打开?

5.检查并尝试打开每一扇门。检查门是否都能正常打开,是否变形,是否发霉,是否腐烂;有玻璃的门,玻璃是否完好,是否漏气等?

6.检查每一个楼梯。扶手和栏杆是否缺失,是否松动?栏杆是否够高?台阶是否松动等?

7.如果有的话,检查冷房的墙是否漏水?是否有水迹?是否风化?是否有裂缝?冷房内是否长霉?通风口是否被堵住?是否有补过的痕迹?

8.检查地下室四周地基,是否漏水?是否有水迹?是否风化?是否有裂缝?是否长霉?是否补过的痕迹?

9.检查每个卫生间是否有排风扇?(按照老的建筑标注有窗户的卫生间可以没有排风扇,但为了使用方便,建议能加排风扇的话最好加);检查厨房的抽烟烟机是否将油烟排到室外?

10.检查所有的电器(洗衣机、干衣机、冰箱、炉灶等)是否正常运作?

11.检查车库门是否能正常打开,如果有remote,检查是否能正常使用并检查sensor是否正常使用?检查车库通向房屋的门是否能自动关上?

12.检查车库的屋顶是否漏水,是否有水迹?检查车库的墙是否有裂缝,是否补过,是否被破坏?

13.如果房屋的电表盘在车库,检查电表盘是否容易被车撞到,如果是的话,是否有保护外壳?

9. 保暖和通风(Insulation and vent)

保暖和通风是房屋的重要组成部分,可以说保暖和通风是一对艺术与科学的结合体,不管是地下室还是阁楼,两者都要相辅相成。阁楼里常见的保温棉为玻璃纤维( fiber glass)或纤维碎屑(cellulose),常见的通风则为屋檐通风和屋顶通风(soffit ventand roof vent)。地下室常见的保温棉为玻璃纤维,通风主要是靠窗户。在买房子时候,买家一般对阁楼的状况需要借助验房师来帮助检查,很难通过自己去判断。

保暖和通风常见的问题如下:

1.阁楼、底下是地基部分以及外墙的保温材料是什么?

2.保温材料中是否蛭石(可能会含有石棉成分),UFFI等?

3.保温棉的厚度是否足够?是否有缺失、不平整?是否发霉、发黑?

4.阁楼里的屋顶结构木板(sheathing)是否发黑,发霉?是否有水迹?

5.阁楼里的通风系统一般是由soffit vent 和roof vent构成的,检查阁楼的通风是否足够?soffit vent 是否被堵了?

(如果通风不够,阁楼里的木板可能会因为通风不好,造成发霉的情况,屋顶比较平的屋顶容易发生。)、

6.地下室的地基保温棉是否足够?是否有发黑发霉的现象?

10. 特殊问题

这部分描述的特殊问题是大家买房时也比较的话题,但是这些问题不在验房师验房的范围之内,但是每个问题也都可以请专业人士来进行专业的检查或实验室测试。

常见的特殊问题如下:

1.保温材料使用了石棉?

石棉是一种纤维成分,石棉可能会导致肺癌及其他肺部疾病。要确认是否由石棉需要在实验室才能确认。常见可能会含有石棉的地方有:阁楼及墙体的保温材料(蛭石),老旧的    Boiler(作为保温材料用来封住Boiler避免热量丧失)以及一些1900-1980年代建的房子使用的9”*9”或者12”*12”的tile 地板可能会含有石棉成分。

2.有无化粪池?化粪池上一次清理和检查是什么时候?

3.供水来源是不是水井?水井是挖的还是钻的?有多深?有水质检查报告吗?

4.房子是否进过老鼠、浣熊以及松鼠?

5.房子是否有白蚁?

以上这些问题仅作为您买房时候的参考。需要全面掌握房屋的状况,请联系优家网,我们有专业的验房师帮助您找出问题。