一年一度的报税季马上就要到了。有很多房东都在问,将房屋出租获得的收益需要报税吗?下面优家网小编就跟您聊聊关于租房报税需要注意哪些问题,又有哪些支出项目是可以用来抵税的,各位房东快来看看吧!

 

 

1出租房的贷款利息

贷款利息是可以用来抵税的,但本金不能用来抵税。贷款银行每年会给借款者一份年度贷款报告,其中说明了借款人当年付还的本金和利息金额。其他形式的借款利息比如Line of credit, 只要借款的直接用途(direct use rule)是用于购买或修缮出租房的,利息部分都可以抵扣。但是请注意,如果您是自住房,那么该房屋的贷款利息不能抵税。

 

2 出租房的汽车费

通常,加拿大国税局不认为房东需要用汽车来管理出租物业,因为税务稽查人员看到房东申报travel expense 会引起怀疑。所以遵循“合理”和“保守”两大会计准则, 不建议房东申报差旅费。

即使合理申报,申报汽车费的理由和证据也要准备充分。税务局很可能要求纳税人提供记录,例如日期、时间、地点、驾车用途是管理出租物业还是私人使用等等。很少有人能够在一年中保存好这些琐碎的信息。如果没有证据,按照税法的规定,每年公里数的前两万零四公里属自用。

 

3 房屋维修

雇佣工人维修房屋可以用来地税,例如:房东雇人修房子通渠换炉头换马桶而发生的人工费和材料费可以抵。但是要注意,如果是房东自己动手维修的话,那么只有材料费可以抵,自己的人工费不能计算在内。

 

4 地税

为出租房交的地税(property tax)可以抵。地税是每年都要定期交给政府的,属于当期费用(current cost) 可以用来抵减房租收入。而土地转让税是一次性的,只在买房交接时还会有,因此归入购房成本(adjusted cost base),在计算卖房增值的时候才会用到,不能平时用来抵减房租。

 

5 保险

房东购买的出租房保险比如房东保险 (Landlord Insurance)。如果保险是买一次可以保两年的,注意只能抵当年的这部分保费,剩余的第二年再抵。

 

6 物业管理费

如果请人帮您看房,例如请物业管理公司或地产经纪代替打理出租房,代替招揽租客的托管费可以抵。房东请全职工人管理出租房,付给工人的工资、CPP、EI、保险等费用都可以抵。但是,房东亲历亲为自己管理的则不能计算在内。

 

7 出租房的房屋折旧

房子的资产价值应在建筑和土地之间合理分配。建筑属于可折旧资产,而土地价值不能折旧。出租房报税时,较大金额的装修和翻新不能当作“维修”费用一次申报,而应根据资产折旧Capital Cost Allowance (CCA)逐年抵扣出租收入。

 

8 分租

如果是分租,就是出租房子也是自己的主要居住处所(Principal residence),出租房报税时最好不要申报房屋折旧。因为如果申报了房屋折旧,你的房子就被认为改变了用途,不再是享受免增值税的主要居所。后果是,当你买房子时,房子的增值就会被认为是应征税收入。