翻建和自建一所完全符合自己心意的房子，是无数加拿大人的梦想。
但是多数人往往比较困惑：自建住房、翻建豪宅应该注意什么？从何开始？成本和费用大概多少？今天Reno Compass，就给大家分享一些在多伦多翻建房屋的知识！
重建房和翻建房一般分为两种情况：一是用来自住；买旧房推倒重建；根据自己的喜好及需求设计，选择材料，保证房屋质量，总费用低于新房的市场价格；二是用来投资，重建是为了让物业增值，建成的新房的市场价格高，再卖出可以赚到几十万，如果更高级别的是改变土地用途，如大路边做连排别墅或商业建筑，则利润可能是上百万。
翻建最重要的是区域的选择：在翻建豪宅领域，有一句至理名言“location, location, location”。
真正有投资意识的人会考虑未来的趋势，而不是眼前的静态市场。
就好像下棋一样，有的人看一步有的人看两步，有的人看十几步。
大多地区比较传统的豪宅区包括：Bridle Path, Forest Hill, Rosedale, Lawrence Park, York Mills。
近5年来Willowdale, Bayview Village, Newton Brook的多伦多翻建豪宅比较多。
豪宅区多数在Bayview, Yonge和Bathurst附近。
在市中心虽然房价高、地皮贵，但适合盖豪宅的大块lot却极少。
豪宅区一般有比较好的交通便利、自然环境和人文环境，或者说是闹中取静的位置。
翻建流程：1、申请许可安省和市政府在城市规划和建设方面有都各级主管部门和完善的法律法规。
如省政府有法律明确土地用途。
市政府有相应的PlanningDepartment和Building Department等管理部门，依据“MasterPlanning Act”，“Zoning by Laws”，“OntarioBuilding Code”等法规进行管理。
推倒重建是必须向政府申请的，当然翻建也需符合规定，因此需要到BuildingDepartment取得Building Permit。
在加拿大，Zoning By Laws已经明确规定出每个地块的Density（容积率）、Setback（退红线距离）、Height（高度），因此对于翻建来说，这些信息很重要。
容积率是指房子占地面积与总地面的百分比。
比如55.5 x120尺的土地，面积6,660平方呎，在不改变容积率的情况下，按照最低容积率标准30%计算，一层房子的占地面积就是约2,000尺，再加上二层的面积，可建一个约4,000平方呎的房子，地下室的面积不算在内。
翻建时如果要增加建筑面积，则需申请小型变更（Minor Variance），如果变更不大，可能得到批准。
整个程序的第一步是填好一份申请表，并把有关文件及所需费用连同申请表一并递交当局。
当然您也可以委托专业建筑公司为您申请建筑许可。
建筑公司会根据您房屋的情况以及您的需求，为您订制翻建的方案。
在大多数情况下，设计师或承建商会帮您取得许可证。
建筑许可证的申请需符合以下条件，申请过程才算完成：1.填妥建筑许可证申请表；2.业主或其获授权代理人已在申请表上签署；3.所有有关附件连同申请表已一并呈交；4.申表附上两份图则及施工规格；5.已确定符合所有适用的法例；6.己缴付所有费用；设计阶段：重要的事说三遍：设计师的工作非常重要，设计师的工作非常重要，设计师的工作非常重要。
很多国人翻建的房子，不客气的说，半数的房子一看就是从其他房子的设计图纸抄来的。
一个靠谱的设计师。
他设计出来的房子既要有独特性，而且也要符合大多数人的需求和审美。
当然，设计师一般负责设计和帮助申请政府开发建房批则。
曾经有一位经纪，问一位建筑师：“为什么帮客户翻建的房子，设计图都是2000元买来的，为什么要按2元/尺的价格花8000元请你设计一个4000尺的房子？”抱着这样的想法翻建，房子能建成什么样？结果只能靠运气了。
好的建筑师，会根据地形、地况以及建筑面积要求，融合设计思想以及实用性的需要，综合考虑房子的外形、大小和格局。
在Reno Compass，我们为您筛选多伦多，万锦，旺市，列治文山，密西沙加周边的专业建房设计团队，保证您房屋设计的质量和性价比。
选择承建商：请不要自己做施工管理和监督！老话说的好，各行如隔山！如果业主对自己非常有信心也一定要具备业专业施工的经验、懂语言、了解建筑工程施工管理、读得懂设计图，并要有全职时间。
自己监工的优点是省钱和施工质量有一定保证，但对于大多数人来说，这很难做到。
所以不如让Reno Compass为您的房屋翻建保驾护航，Reno Compass多年房屋翻新重建经验，从设计到施工再到监工一站式解决所有问题！成本分级：以下谈到的建筑成本，指硬成本和软成本，没有包括特殊性建造成本。
仅供参考，如需具体报价请联系Reno Compass了解更多详情！高端：在高端社区，建筑成本至少350-500加元/平方尺，低于这个成本，无法建出与社区匹配的房子。
此类是真正的豪宅，更像艺术品，实打实的投入，每个元素都成本不菲，追求奢华和美观。
中端：在中端社区，建筑成本250-350加元/平方尺。
典型4000平方尺的房子，成本约100-130万加元。
这个层次的房子可称小豪宅或仿豪宅。
它更像工艺品，追求美观的同时、也可把实用和成本相兼顾。
批量开发：典型的是地产开发商大批量开发的独立屋，也要140-200加元/平方尺，这类房子基本上没有豪华的东西，基本看不到自然石材，优良木材和天窗等，追求实用和经济。
工厂预制房：完全是工厂流水线的产品，以实惠为目的。
在工厂生产的乡村风格住房，一切简配，层高8尺，房子出厂价也要100-150加元/平方尺，再加上政府许可、地基、水电气连接、污水处理、水井等，总计要200左右加元/平方尺。
流水线生产的度假屋成本更低，配置简单之极，只满足人类基本需要，出厂价也要120加元/平方尺，还要算上政府许可、地基、水电气连接、污水处理、水井，总计要160-180加元/平方尺。
施工流程：施工流程一般先是打地基、造地库。
做好了地基，要整屋架，这里是先造个木框架，然后是铺设水电管道，接着就是往框架里面填补建筑和保暖材料。
然后是装修部分：所有的墙、油漆、铺设地板、厨房的橱子、台面等。
另外，电路和水管工作也是不容忽视的。
安煤气表，在这里要找煤气公司，并由煤气部门给你个煤气许可证，做电，要由专业的电工给个电路许可证，房子要有自来水系统，要由专业的水管工给你水管合格证。
不过由于你是交给建筑商来完成的，这些繁杂的系统证书虽然由建筑商去验证，您也要在最后仔细的检查这些证书。
最后，再由水暖工给你家装厨房卫生间中的各种设备：洗碗机、洗衣机、冰箱等，当然还有马桶、洗浴设施等，最后市政府相关部门的人会到你家做电的最后检查，对水路系统和供暖系统做最后的检查。
翻建所用的时间：在多伦多翻建所用的时间一般为1—2年。
签订买卖合同并请设计师做好设计方案后，原房主开具授权证明，即可去市政府办理审批手续，一般为3到4个月。
注意，如果在自然保护区（Reservation Area），要先得到相关部门的调研和批准，这样可能又需要几个月的时间。
新屋的建造时间要视房屋的大小和豪华程度而定，一般从7—8个月至1—2年不等。
新建房最好要有新屋保证（New Home Warranty）来保障质量和后期服务。
用自己的双手打造自己的梦想之屋是一件多么令人兴奋的事，单单这翻新的过程已经给人们带来心满意满的满足感了。
但是如果这翻新出来的房屋还可以赚钱，岂不是更加美哉。
事先做好功课，事事细心筹备，了解翻新风险和机遇并存，享受辛劳之后的耀目果实。
如果您还有任何疑问，立即预约Reno Compass免费咨询。